Contre l'empilement des charges administratives non compensees

Le constat : vingt ans d’empilement legislatif

Depuis le debut des annees 2000, le legislateur a multiplie les obligations pesant sur les syndics de copropriete a un rythme soutenu. La loi SRU (2000), la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018), la loi Climat et Resilience (2021) et leurs decrets d’application ont chacun ajoute des missions nouvelles : immatriculation au RNIC, fiche synthetique de copropriete, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux obligatoire, DPE collectif, carnet d’entretien enrichi, extranet coproprietaire.

L’arrete du 23 juin 2026 constitue la derniere etape de cet empilement : le nombre de champs obligatoires au RNIC passe de 40 a 67, et le delai de declaration est reduit de six a deux mois. Pour un cabinet gerant 200 coproprietes, cela represente plus de 100 heures de travail supplementaire par an.

A aucun moment le legislateur n’a prevu la compensation financiere de ces missions. Les syndics sont contraints d’absorber ces couts dans des honoraires de gestion courante deja sous pression, ou de facturer des prestations complementaires que les copropietaires contestent.

Notre analyse : un modele economiquement intenable

Le cumul des obligations non remunerees represente desormais, selon les estimations de nos adherents, entre 15 et 25 % du temps de travail d’un gestionnaire de copropriete. Ce temps est consacre a des taches de declaration, de reporting et de mise en conformite qui ne produisent aucune valeur ajoutee pour les copropietaires et ne sont pas integrees dans les honoraires votes en assemblee generale.

La comparaison avec d’autres professions reglementees est eclairante. Lorsque l’Etat impose aux notaires de nouvelles obligations declaratives, celles-ci sont integrees dans le tarif reglemente. Lorsque les experts-comptables doivent transmettre des donnees au fisc, le temps passe est facturable a leurs clients. Les syndics sont la seule profession a laquelle on impose des obligations croissantes sans jamais se soucier de leur financement.

Ce que nous proposons

Un moratoire immediat. Aucune nouvelle obligation administrative ne devrait etre imposee aux syndics tant qu’une evaluation globale de la charge existante n’aura pas ete realisee. Ce moratoire permettrait de dresser un bilan complet et d’identifier les simplifications possibles.

Une etude d’impact reelle. Toute reforme future devrait comporter une etude d’impact specifique evaluant le cout en heures et en euros pour un cabinet de syndic type. Cette etude devrait etre realisee en concertation avec les organisations professionnelles.

La remuneration des missions de service public. Les declarations au RNIC, la transmission des donnees energetiques et les autres missions imposees par la loi constituent des missions de service public. Elles doivent etre reconnues comme telles et remunerees, soit par une compensation de l’Etat, soit par une ligne specifique dans les honoraires de syndic approuves en assemblee generale.