Pour un ordre professionnel des syndics de copropriete

Le constat : une regulation structurellement insuffisante

La profession de syndic de copropriete est aujourd’hui regie par la loi Hoguet du 2 janvier 1970, un texte concu il y a plus d’un demi-siecle pour encadrer les activites de transaction immobiliere et qui n’a jamais ete pense pour repondre aux specificites du metier de syndic. La carte professionnelle est delivree par les Chambres de Commerce et d’Industrie, qui n’ont ni la competence technique ni les moyens humains pour exercer un controle deontologique reel sur les professionnels qu’elles habilitent.

Les consequences de ce vide sont desormais visibles de tous. En 2026, les enquetes menees sur la Cote d’Azur ont mis au jour un systeme de corruption impliquant 26 cabinets de syndic, aboutissant a pres de 2,5 millions d’euros d’amendes. Des detournements de fonds de travaux, des surfacturations systematiques de prestations, des conflits d’interets non declares : ces pratiques ont prospere dans un environnement ou aucune autorite professionnelle n’avait le pouvoir d’enqueter, de sanctionner et de proteger le public.

Le constat ne se limite pas a la Cote d’Azur. Sur l’ensemble du territoire, les copropietaires sont regulierement victimes de pratiques abusives sans disposer de recours disciplinaire effectif. Les procedures judiciaires sont longues, couteuses et inadaptees. Les signalements aux CCI aboutissent rarement a des sanctions significatives. Le systeme actuel ne protege ni les copropietaires ni les professionnels vertueux qui voient leur reputation entachee par les agissements d’une minorite.

Notre analyse : la comparaison avec les professions structurees

La France dispose d’un modele eprouve pour encadrer les professions qui gerent des fonds de tiers et interviennent dans des operations juridiques complexes : l’ordre professionnel.

Les notaires disposent du Conseil superieur du notariat et des chambres departementales. Tout manquement deontologique peut etre sanctionne par une chambre de discipline, allant du rappel a l’ordre a la destitution. Les avocats sont soumis a l’autorite de leurs barreaux respectifs et du Conseil national des barreaux, qui veillent au respect des regles deontologiques et peuvent prononcer des sanctions allant jusqu’a la radiation. Les experts-comptables relevent de l’Ordre des experts-comptables, qui controle les conditions d’exercice et dispose d’un pouvoir disciplinaire. Les architectes et les geometres-experts disposent egalement d’ordres professionnels.

Dans tous ces cas, l’existence d’un ordre professionnel garantit trois fonctions essentielles que le cadre actuel de la profession de syndic ne remplit pas : une deontologie opposable et connue du public, un mecanisme disciplinaire independant de la justice civile, et un controle continu des conditions d’exercice (assurance, garantie financiere, formation).

Le syndic de copropriete gere des sommes considerables — appels de charges, fonds travaux prevu par la loi ALUR, provisions pour grosses reparations — et prend des decisions qui impactent directement le patrimoine de millions de Francais. Il est difficilement justifiable que cette profession soit moins encadree que celle de geometre-expert.

Ce que nous proposons : la structure d’un ordre adapte

SYNDIC FRANCE propose la creation d’un ordre professionnel des syndics de copropriete structure autour de quatre piliers :

1. Un code de deontologie opposable. L’ordre elaborerait et ferait respecter un code de deontologie propre a la profession, couvrant les obligations de transparence, la gestion des conflits d’interets, le maniement des fonds, les relations avec les copropietaires et les prestataires. Ce code serait rendu opposable par decret en Conseil d’Etat.

2. Une discipline effective. Des chambres regionales de discipline, composees paritairement de professionnels elus et de personnalites qualifiees, pourraient etre saisies par tout copropietaire, conseil syndical ou confrere. L’echelle des sanctions irait de l’avertissement a l’interdiction temporaire ou definitive d’exercer, en passant par le blame et l’amende ordinale.

3. Un controle des conditions d’exercice. L’ordre verifierait annuellement la validite de la garantie financiere, de l’assurance responsabilite civile professionnelle, et le respect de l’obligation de formation continue (actuellement 42 heures sur trois ans, conformement au decret n. 2016-173 du 18 fevrier 2016). Le non-respect de ces obligations entrainerait une suspension d’exercice.

4. Un tableau de l’ordre public. Tout syndic professionnel serait inscrit au tableau de l’ordre, consultable par le public. Cette inscription, conditionnee au respect de criteres stricts de competence, d’honorabilite et de garanties, remplacerait a terme la carte professionnelle delivree par les CCI.

SYNDIC FRANCE est consciente que la creation d’un ordre professionnel necessite un acte legislatif. L’association a engage un dialogue avec les parlementaires et le ministere du Logement pour porter cette reforme. Un Livre blanc detaillant les modalites pratiques de mise en oeuvre sera publie avant la fin 2026.