Contre l'empilement des charges administratives non compensées

Le constat : vingt ans d’empilement législatif

Depuis le début des années 2000, le législateur a multiplié les obligations pesant sur les syndics de copropriété a un rythme soutenu. La loi SRU (2000), la loi ALUR (2014), la loi ELAN (2018), la loi Climat et Résilience (2021) et leurs décrets d’application ont chacun ajouté des missions nouvelles : immatriculation au RNIC, fiche synthétique de copropriété, plan pluriannuel de travaux, fonds de travaux obligatoire, DPE collectif, carnet d’entretien enrichi, extranet copropriétaire.

L’arrêté du 23 juin 2026 constitue la dernière étape de cet empilement : le nombre de champs obligatoires au RNIC passe de 40 à 67, et le délai de déclaration est réduit de six à deux mois. L’impact concret pour les cabinets reste à quantifier précisément — c’est l’objet de l’enquête que SYNDIC FRANCE lancera auprès de ses adhérents dans le cadre de son futur Observatoire du syndic indépendant. Une question demeure : ces données sont-elles réellement exploitées au-delà d’une utilisation commerciale par des tiers ?

A aucun moment le législateur n’a prévu la compensation financière de ces missions. Les syndics sont contraints d’absorber ces coûts dans des honoraires de gestion courante déjà sous pression, ou de facturer des prestations complémentaires que les copropiétaires contestent.

Notre analyse : un modèle économiquement tenable uniquement par les grands groupes

Le cumul des obligations non rémunérées absorbe une part significative du temps de travail des gestionnaires de copropriété — SYNDIC FRANCE chiffrera précisément cette charge dans la première édition de son Observatoire du syndic indépendant, en s’appuyant sur une enquête méthodique auprès de ses adhérents. Ce temps est consacré à des tâches de déclaration, de reporting et de mise en conformité qui ne produisent aucune valeur ajoutée pour les copropriétaires et ne sont pas intégrées dans les honoraires votés en assemblée générale.

La comparaison avec d’autres professions réglementées est éclairante. Lorsque l’Etat impose aux notaires de nouvelles obligations déclaratives, celles-ci sont intégrés dans le tarif réglementé. Lorsque les experts-comptables doivent transmettre des données au fisc, le temps passé est facturable à leurs clients. Les syndics sont la seule profession à laquelle on impose des obligations croissantes sans jamais se soucier de leur financement.

Ce que nous proposons

Un moratoire immédiat. Aucune nouvelle obligation administrative ne devrait être imposée aux syndics tant qu’une évaluation de l’intérêt de ces données n’est pas clairement établi. Ce moratoire permettrait de dresser un bilan complet et d’identifier les simplifications possibles.

La rémuneration des missions de service public. Les déclarations au RNIC, la transmission des données énergétiques et les autres missions imposées par la loi constituent des missions de service public. Elles doivent être reconnues comme telles et rémunérées, soit par une compensation de l’Etat, soit par une ligne spécifique dans les honoraires de syndic approuvés en assemblée générale.