Pour un ordre professionnel des syndics de copropriete

Le constat : une régulation structurellement insuffisante

La profession de syndic de copropriété est aujourd’hui régie par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite « loi Hoguet », un texte conçu il y a plus d’un demi-siècle pour encadrer les activités de transaction immobilière et qui n’a jamais été pensé pour répondre aux spécificités du métier de syndic. La carte professionnelle est délivrée par les Chambres de Commerce et d’Industrie, qui n’ont ni la compétence technique ni les moyens humains pour exercer un contrôle déontologique réel sur les professionnels qu’elles habilitent.

Les conséquences de ce vide sont désormais visibles de tous. En juin 2026, le tribunal judiciaire de Nice a homologué, par voie de comparution sur reconnaissance préalable de culpabilité, la condamnation de vingt-six dirigeants de cabinets de syndic des Alpes-Maritimes, ainsi que de trois sociétés et de deux entrepreneurs du bâtiment, pour des faits de corruption privée commis entre 2019 et 2024 : des cadeaux et avantages consentis en échange de l’attribution de marchés de travaux. Le total des amendes et des saisies atteint environ 2,5 millions d’euros (sources : Batiactu, Mon Immeuble, Journal de l’Agence, juin-juillet 2026). Ces pratiques ont prospéré dans un environnement où aucune instance professionnelle ne dispose plus du pouvoir de sanctionner. Le régime disciplinaire institué par la loi ALUR — anciens articles 13-4-1 à 13-10 de la loi Hoguet, qui prévoyaient l’avertissement, le blâme, l’interdiction temporaire ou définitive d’exercer et des sanctions pécuniaires — a été abrogé par l’article 151 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 avant d’avoir jamais été rendu opérationnel. Quant à la commission de contrôle du Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières (CNTGI), prévue par la loi ELAN du 23 novembre 2018 (article 13-3 de la loi Hoguet ; décret n° 2019-298 du 10 avril 2019), elle n’a jamais été installée, faute d’accord des organisations professionnelles sur la désignation de leurs représentants. En droit, elle pourrait être saisie des pratiques abusives et instruire les manquements visés à l’article 8-3, mais elle ne prononcerait aucune sanction : elle transmettrait son rapport à la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes. Quant aux chambres de commerce et d’industrie, elles délivrent la carte S sans détenir aucun pouvoir disciplinaire.

Au-delà de ce dossier, les copropriétaires confrontés à des pratiques abusives ne disposent d’aucun recours disciplinaire : seules leur restent les voies judiciaires, longues et coûteuses, ou un signalement à la DGCCRF. Le système actuel ne protège ni les copropriétaires ni les professionnels vertueux, dont la réputation est entachée par les agissements d’une minorité.

Notre analyse : la comparaison avec les professions structurées

La France dispose d’un modèle éprouvé pour encadrer les professions qui gèrent des fonds de tiers et interviennent dans des opérations juridiques complexes : l’ordre professionnel.

Les notaires disposent du Conseil supérieur du notariat et des chambres départementales. Tout manquement déontologique peut être sanctionné par une chambre de discipline, allant du rappel à l’ordre à la destitution. Les avocats sont soumis à l’autorité de leurs barreaux respectifs et du Conseil national des barreaux, qui veillent au respect des règles déontologiques et peuvent prononcer des sanctions allant jusqu’à la radiation. Les experts-comptables relèvent de l’ordre des experts-comptables, dont l’instance nationale est le Conseil national de l’ordre des experts-comptables. Les architectes et les géomètres-experts disposent d’un ordre professionnel de plein exercice (loi du 3 janvier 1977 ; loi du 7 mai 1946).

Dans tous ces cas, l’existence d’un ordre professionnel garantit trois fonctions essentielles que le cadre actuel de la profession de syndic ne remplit pas : une déontologie opposable et connue du public, un mécanisme disciplinaire indépendant de la justice civile, et un contrôle continu des conditions d’exercice (assurance, garantie financière, formation).

Le syndic de copropriété gère des sommes considérables — appels de charges, fonds de travaux de l’article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965, provisions pour travaux votés — et prend des décisions qui engagent directement le patrimoine de millions de Français. Il est difficilement justifiable que cette profession soit moins encadrée que celle de géomètre-expert.

Ce que nous proposons : la structure d’un ordre adapté

SYNDIC FRANCE propose la création d’un ordre professionnel des syndics de copropriété structuré autour de quatre piliers :

1. Un code de déontologie doté d’une véritable sanction. Un code de déontologie s’impose déjà aux professionnels de l’immobilier, syndics compris, depuis le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015. Sa portée reste toutefois théorique, faute d’instance habilitée à le faire respecter. L’ordre reprendrait ce code, le compléterait des règles propres à l’exercice du syndic — maniement des fonds mandants, prévention des conflits d’intérêts, transparence tarifaire, relations avec les prestataires — et, surtout, disposerait du pouvoir d’en sanctionner la violation.

2. Une discipline effective. Des chambres régionales de discipline, composées paritairement de professionnels élus et de personnalités qualifiées, pourraient être saisies par tout copropriétaire, conseil syndical ou confrère. L’échelle des sanctions irait de l’avertissement à l’interdiction temporaire ou définitive d’exercer, en passant par le blâme et l’amende ordinale.

3. Un contrôle des conditions d’exercice. L’ordre vérifierait annuellement la validité de la garantie financière, de l’assurance responsabilité civile professionnelle, et le respect de l’obligation de formation continue — 14 heures par an, ou 42 heures au cours de trois années consécutives d’exercice (décret n° 2016-173 du 18 février 2016), dont au moins 2 heures consacrées à la non-discrimination dans l’accès au logement et 2 heures aux autres règles déontologiques (décret n° 2020-1259 du 14 octobre 2020). Le non-respect de ces obligations entraînerait une suspension d’exercice.

4. Un tableau de l’ordre public. Tout syndic professionnel serait inscrit au tableau de l’ordre, consultable par le public. Cette inscription, conditionnée au respect de critères stricts de compétence, d’honorabilité et de garanties, remplacerait à terme la carte professionnelle délivrée par les CCI.

Le rapport du Conseil national de l’habitat (CNH) de septembre 2025, L’avenir du métier de syndic (rapporteur : Henry Buzy-Cazaux), recommande précisément d’installer la commission de contrôle en attente depuis 2014, d’étudier la création d’un ordre sur le modèle belge de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI), et à défaut une co-régulation par les organisations professionnelles avec adhésion obligatoire. Ce rapport constitue le meilleur point d’appui institutionnel disponible pour notre revendication.

SYNDIC FRANCE est consciente que la création d’un ordre professionnel nécessite un acte législatif. L’association a engagé un dialogue avec les parlementaires et le ministère du Logement pour porter cette réforme. Un Livre blanc détaillant les modalités pratiques de mise en œuvre, s’appuyant notamment sur les conclusions du rapport CNH 2025, sera publié avant la fin 2026.